وَ قَالَ امیر المومنین علی ( عليه السلام ) : مَنْ أَصْلَحَ مَا بَيْنَهُ وَ بَيْنَ اللَّهِ أَصْلَحَ اللَّهُ مَا بَيْنَهُ وَ بَيْنَ النَّاسِ وَ مَنْ أَصْلَحَ أَمْرَ آخِرَتِهِ أَصْلَحَ اللَّهُ لَهُ أَمْرَ دُنْيَاهُ وَ مَنْ كَانَ لَهُ مِنْ نَفْسِهِ وَاعِظٌ كَانَ عَلَيْهِ مِنَ اللَّهِ حَافِظٌ .و آن حضرت فرمود: هر كس آنچه را ميان او و خداست اصلاح نمايد، خداوند آنچه را بين او و مردم است اصلاح كند. و هر كس كار آخرتش را به اصلاح آورد، خداوند كار دنيايش را اصلاح كند. و آن را كه از خود بر خود واعظ است از خدا بر او نگهبان است.

آرای هیأت عمومی

نسخه چاپی
کلاسه پرونده:

95/1395

شاکی:

آقای مصطفی نورالدین

موضوع:

تقاضای ابطال مواد 6 و 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395 شهرداری سرخه با موضوع تبدیل کاربری و عوارض مازاد بر تراکم

تاریخ رأی:

سه شنبه 1 خرداد 1397

شماره دادنامه:

349

بسم الله الرحمن الرحیم



شماره دادنامه: 349



تاریخ دادنامه: 1/3/1397



کلاسه پرونده: 95/1395



مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری



شاکی: آقای مصطفی نورالدین



موضوع شکایت و خواسته: ابطال مواد 6 و 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395 شهرداری سرخه با موضوع تبدیل کاربری و عوارض مازاد بر تراکم



     گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی اعلام کرده است که:



  " با عرض سلام: احتراماً همان طور که مستحضرید برابر آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از جمله آراء شماره 4-2/2/1392، 247-2/5/1391، 717-1/11/1391، 350-25/3/1394، 699 الی 704-16/10/1395، 354 الی 358-14/11/1380 و ... مصوبات شورای اسلامی شهرهایی که اقدام به وضع عوارض بابت تغییر کاربری یا مازاد تراکم نموده اند ابطال شده است این در حالی است که بر اساس مواد 6 و 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395 شهرداری سرخه به شرح ذیل اقدام به اخذ عوارض می نماید.



  ماده6- تعرفه خدمات تبدیل انواع کاربریها ... به شرح مستندات پیوست.



  بند1) تبدیل کاربری زیرزمین از انباری به مسکونی داخل ... به شرح مستندات پیوست.



  بند2) تبدیل کاربری زیرزمین از انباری مسکونی خارج ... به شرح مستندات پیوست.



  بند3) تبدیل کاربری مازاد بر تراکم پارکینگ از پیلوت به مسکونی ... به شرح مستندات پیوست.



 



 



 



  بندهای 4 الی 8 به شرح مستندات پیوست.



ماده 26: تعرفه عوارض مازاد بر تراکم مجاز ... به شرح مستندات پیوست



  نظر به اینکه افزایش تراکم و سطح اشغال برای هر ملک موجب افزایش قیمت عرصه ملک خواهد شد لذا مصوب گردید بابت هر مترمربع تراکم مازاد و سطح اشغال بر ضوابط طرح هادی 25 برابر ارزش معاملاتی محل ملک دریافت گردد.



  تبصره 1 و 2 ماده 26 نیز به شرح مستندات پیوست.



  با عنایت به استدلال مصرح در آراء یاد شده و برخی از دلایل دیگر به شرح ذیل ابطال مواد 6 و 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395 شهرداری سرخه با موضوع تبدیل کاربری و عوارض مازاد بر تراکم مورد تقاضا است. رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه 354 الی 358- 14/7/1380 اشعار داشته که « نظر به اینکه وضع قاعده آمره در باب اخذ هرگونه وجه از جمله عوارض شهرداری و جرایم تخلفات ساختمانی به قوه مقننه اختصاص دارد و قانونگذار در زمینه مربع تعیین عوارض مذکور و کیفیت احتساب جرایم تخلفات ساختمانی و وصول آنها تعیین کرده است، بنابراین مفاد بخشنامه شماره 79013831/80-25/2/1379 که متضمن وضع قاعده آمره در خصوص وصول عوارض زیربنا، پذیره، اضافه تراکم و تغییر کاربری علاوه بر جرایم تخلفات ساختمانی می باشد خارج از حدود اختیارات قانونی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران تشخیص داده می شود و بخشنامه مزبور مستنداً به قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد.»



  رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری موضوع دادنامه شماره 350-25/3/1394 و 717-11/10/1391 اشعار می دارد: « مطابق بند 3 ماده 1 قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب سال 1353، طرح تفصیلی عبارتست از طرحی که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر و نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تعیین می شود و



 



 



 



بر اساس ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 1351، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به کمیسیونی خاص محول شده است و از طرفی وظایف شورای اسلامی شهرها در ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 با اصلاحات بعدی تعیین شده است و در این ماده قانونی امر تغییر کاربری اراضی در صلاحیت شورای اسلامی شهر پیش بینی نشده است. با توجه به مراتب شورای اسلامی شهر که صلاحیتی برای تغییر کاربری اراضی ندارد به طریق اولی نمی تواند در این خصوص وضع قاعده نماید، بنابراین بندهای .. برای تغییر کاربری مبادرت به وضع عوارض کرده است خلاف قانون و خارج از حدود اختیار مرجع تشخیص داده می شود و به استناد بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می شود.



   سایر ادله:



  1) ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن حکم بناهای مازاد بر تراکم و سایر موارد را از لحاظ نحوه رسیدگی، تعیین جریمه، میزان و نحوه وصول آن معین کرده است به صراحت تبصره های 1، 2، 3 و 4 ماده مزبور بعد از اتخاذ تصمیم توسط کمیسیون موضوع تبصره 1 آن ماده، شهرداری مکلف به وصول جریمه بر اساس نظر کمیسیون می باشد.



  2) به استناد ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 اخذ هرگونه وجه، کالا و خدمات توسط دستگاههای اجرایی به تجویز قانونگذار موکول شده است، بنابراین اخذ تغییر کاربری یا مازاد تراکم از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر سرخه خارج است و این امر در صلاحیت قانونگذار است.



  3) الزام افراد به فعل باید منبعث از قانون باشد و مصوبه شورای شهر سرخه در خصوص عوارض تبدیل کاربری و مازاد تراکم موضوع مواد 6 و 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395 قانونی نیست و حتی منبعث از قانون نیز نمی باشد.



  با عنایت به ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و استدلالهای مصرح آراء ذکر شده و سایر ادله بیان شده ابطال تعرفه عوارض تغییر کاربری و مازاد تراکم موضوع مواد 6 و 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395



 



 



 



شهرداری سرخه مورد تقاضا است."



  آقای مصطفی نورالدین به موجب لایحه ای که به شماره 1636-17/8/1396 ثبت دفتر اداره کل امور هیأت عمومی و هیأتهای تخصصی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است که:



  " ریاست محترم هیأت عمومی دیوان عدالت اداری



   سلام علیکم



  با احترام پیرو دادخواست تقدیمی به شماره پرونده 9509980905800901 (کلاسه پرونده 95/1395) درخواست ابطال مصوبه موضوع دادخواست از تاریخ تصویب به استناد ماده 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مورد استدعاست. "



  متن مقرره مورد اعتراض به شرح زیر است:



  " ماده 6- تعرفه خدمات تبدیل انواع کاربریها به مسکونی در محدوده خدمات شهری با رعایت ضوابط و مقررات لازم.



  بند1) تبدیل کاربری زیرزمین از تجاری به مسکونی داخل درصد هر مترمربع 000/40 ریال (چهل هزار ریال)



  بند2) تبدیل کاربری زیرزمین از انباری به مسکونی خارج درصد هر مترمربع 000/80 ریال (هشتاد هزار ریال)



  بند3) تبدیل کاربری مازاد بر نیاز پارکینگ از پیلوت به مسکونی داخل درصد هر مترمربع 000/55 ریال (پنجاه و پنج هزار ریال)



  بند4) تبدیل کاربری مازاد بر نیاز پارکینگ از پیلوت به مسکونی خارج درصد هر مترمربع 000/90 ریال (نود هزار ریال)



  بند5) بابت تعیین کاربری در صورتی که در سند مالکیت قید نشده باشد به مسکونی 5% مساحت زمین به قیمت



 



 



 



روز و با نظریه کارشناسی



  بند6) بابت تبدیل کاربری مسکونی به تجاری برای هر مترمربع 5/1 برابر قیمت تراکم منطقه و تغییرکاربری سایر کاربریها 1 برابر تراکم منطقه.



  تبصره1: املاکی که در طرح جامع یا هادی مصوب دارای کاربری تجاری می باشند نیز خواهد شد.



  تبصره2: املاکی که دارای پروانه ساختمانی بوده و جهت نوسازی اقدام می نمایند مستثنی می باشند.



  تبصره3: بابت تبدیل یک باب مغازه تجاری به چند باب در صورت تایید کمیسیون ماده 5 و در زمان صدور پروانه ساخمانی به شرح یل:



  الف- تبدیل یک باب به چند باب تا 24 مترمربع برای هر مغازه تجاری و برای هر مترمربع 70 برابر قیمت       منطقه ای.



  ب) تبدیل یک باب به چند باب از 25 مترمربع تا 50 مترمربع برای هر مغازه تجاری و برای هر مترمربع 60 برابر قیمت منطقه ای.



  ج) تبدیل یک باب به چند باب بیش از 50 مترمربع برای هر مغازه تجاری و برای هر مترمربع 50 برابر قیمت    منطقه ای



  د) حداقل کل مبلغ برای هر مغازه 000/000/24 ریال ( بیست و چهار میلیون ریال) و حداکثر آن مبلغ 000/000/96 ریال (نود و شش میلیون ریال)



  تبصره4: محاسبه مبلغ عوارض به صورت فرمول زیر محاسبه می گردد: (A-1)×B1×P×S+N



 A= تعداد واحد     B= ضریب قیمت منطقه ای     P= قیمت منطقه ای      S= مساحت      N= مبلغ کل



  تبصره5: مبالغ به دست آمده در تبصره های فوق شامل کسری پارکینگ نیز می باشد.



  تبصره6: مبالغ به دست آمده از تبصره 4 برای تفکیک واحدهای تجاری طبقه همکف می باشد. مبلغ عوارض برای



 



 



 



طبقه اول 35 درصد N و برای طبقه دوم  بالا 15 درصد N منظور می گردد و همچنین زیرزمین 20 درصد N منظور می گردد.



  بند 7) تبدیل واحدها از مسکونی که توسط ادارات خریداری شده و به مکان اداری تبدیل می گردد برابر هر مترمربع قیمت تراکم منطقه محاسبه و دریافت می گردد.



  بند8) تعیین کاربری اراضی خارج از محدوده قانونی و داخل حریم شهر 5% مساحت زمین یا ارزش ریال روز



  تبصره1: تغییر کاربری زمینهایی که در طرح سایر کاربریها به جز فضای سبز قرار دارد پس از اعلام عدم نیاز ارگانهای مربوطه و تصویب کمیسیون طرح هادی امکان پذیر است. "



  در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی شهر سرخه به موجب لایحه شماره 115-7/3/1396 توضیح داده است که:



  " مدیریت محترم دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری



   سلام علیکم



  احتراماً عطف به نامه کلاسه پرونده شماره 95/1395-25/2/1396 منضم به دادخواست آقای مصطفی نورالدین به استحضار می رساند این شهرداری بر اساس قوانین موجود وظایفی دارد که بر اساس آن مسئولیتهای خود را انجام می دهد. اما قسمتی از امورات عمرانی، عملیات ساختمانی اساساً از وظایف شهرداری نبوده و قانونگذار رأساً تکالیفی را برای اشخاص حقیقی و حقوقی مشخص نموده است من جمله: ساخت و ساز بناهای مسکونی توسط اشخاص، رعایت قوانین رانندگی، نریختن زباله، عدم نصب ناودان در معابر، عدم سد معبر و ... که این وظایف ذاتاً به عهده اشخاص گذاشته شده که در بسیاری از قوانین قانونگذار از واژه مکلف و موظف برای شهروندان در قبال شهرداری استفاده نموده منجمله سطر اول ماده 100 قانون شهرداریها.



  ماده 100 قانون شهرداریها: مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی



 



 



 



یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن که در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.



  از طرفی در بسیاری از قوانین نیز قانونگذار اجازه انجام فعلی برای شهروندان را مشروط دانسته است من جمله ساخت و ساز با اخذ مجوز از شهرداری، تفکیک با اخذ مجوز از شهرداری ( به شرط مجوز شهرداری) با عنایت به مطالب فوق الذکر قانونگذار تکالیف ساخت و ساز را برای هر یک از شهروندان و شهرداری در قوانین مشخص نموده است. چنان که شاکی اشاره نموده است در آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 24/3/1371 با اصلاحات بعدی قانونگذار به صراحت تمام و با شفافیت شرطی برای واگذاری زمین مرقوم داشته است که به تعبیری هیچ زمینی بدون انجام عملیات آماده سازی قابل واگذاری و ساخت و ساز نمی باشد. در حقیقت در ماده 23 آیین نامه         فوق الذکر اشخاص حقیقی و حقوقی موظف بوده اند که آماده سازی را انجام دهند و آماده سازی از وظایف ذاتی مالکین تلقی گردیده است.



  به صراحت ماده 23 شرط واگذاری زمین برای مالکین انجام آماده سازی بوده است. از طرفی شهرداری هیچ ردیفی برای انجام آماده سازی ندارد. آماده سازی از نظر عامه فقط تسطیح زمین فرض می گردد در صورتی که در بند الف و ب ماده 23 آیین نامه فوق الذکر برای آماده سازی 14 مصداق منظور شده است من جمله تسطیح، خدمات آتش نشانی، فضای سبز و دفع آبهای سطحی و ... بدون خدمات فوق هیچ شهروندی نمی تواند سکونت راحتی داشته باشد و لازمه هر سکونت و بنا وجود امکانات فوق الذکر می باشد علیرغم اشاره مالک به ماده 4 قانون مدنی ولی این بحث از مقوله عطف به ماسبق خارج می باشد. اگر ادعای مالک را بپذیریم پس کلیه ساخت و سازهای قبلی هنگام آتش سوزی نباید از خدمات آتش نشانی بهره مند گردند و این اصل یعنی زیر سوال رفتن عدالت.



  هزینه آماده سازی دینی است بر عهده مالک که در حال و آینده از خدمات شهرداری استفاده خواهد نمود اگر این



 



 



 



چنین نباشد شهرداری باید از حقوق دیگر شهروندان برای مالک معترض (خدمات آتش نشانی، دفع آبهای سطحی) استفاده نماید که این امر نیز مخالف عدالت است. مالک به هر دلیل در زمان تفکیک یا ساخت و ساز حقوق شهرداری (آماده سازی به معنای عام بند الف و ب ماده 23) را اگر پرداخت نکرده باشد دلیلی بر عدم پرداخت حقوق شهرداری نخواهد بود در واقع اگر درخواست مالک پذیرفته شود شهرداری باید بند پایه خدمات عطف به ماسبق برای ساخت و سازهای گذشته را نداشته باشد. "



  در اجرای ماده 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392، پرونده به هیأت تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری ارجاع می شود و هیأت مذکور به موجب دادنامه شماره 335-27/12/1396 ماده 26 تعرفه عوارض مازاد بر تراکم پایه مجاز و مازاد در مکانهای مختلف شهری با رعایت ضوابط و مقررات سال 1395 شهرداری سرخه مصوب شورای اسلامی شهر سرخه را قابل ابطال تشخیص نداد و رأی به رد شکایت شاکی صادر کرد. رأی مذکور به علت عدم اعتراض از سوی رئیس دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات دیوان عدالت اداری قطعیت یافته است.



  «رسیدگی به ماده 6 از تعرفه عوارض تغییر کاربری و مازاد بر تراکم از تعرفه محلی در دستور کار هیأت عمومی قرار گرفت.»                                             



    هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 1/3/1397 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.



رأی هیأت عمومی



 



 



 



با عنایت به آراء سابق هیأت عمومی از جمله رأی شماره 4-14/1/1394 و با توجه به ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 امر تغییر کاربری اراضی در صلاحیت شورای اسلامی شهر نبوده و به طریق اولی وضع قاعده و اخذ عوارض در قبال تغییر کاربری نیز خارج از حدود اختیارات شورا است، بنابراین ماده 6 مصوبه مورد اعتراض، متضمن وضع قاعده آمره در خصوص تعرفه عوارض تبدیل انواع کاربری ها، خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر وضع شده و با استناد به بند 1 ماده 12 و مواد 88 و 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال می شود./



 



                                                            محمدکاظم بهرامی



                                                       رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری



 



 



 



 



 



دربـاره مـا

در اصل يكصد و هفتاد و سوم قانون اساسي آمده است: «به ‌منظور رسيدگي به شكايات، تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مأمورين يا واحدها يا آئين‌نامه‌هاي دولتي و احقاق حقوق آنها، ديواني به نام ديوان عدالت اداري زير نظر رئيس قوه قضائيه تأسيس مي­گردد.